22. § – 11. Ingatlanhoz, járműhöz kapcsolódó vagyoni értékű jog és az azzal terhelt vagyonelem értékelése
Második rész – A vagyonelemek értékelése · VI. Fejezet – Az értékelés különös szabályai · 11. Ingatlanhoz, járműhöz kapcsolódó vagyoni értékű jog és az azzal terhelt vagyonelem értékelése · Megnyitás az interaktív olvasóban
A rendelkezés a vagyonelemet terhelő vagyoni értékű jog értékelését, valamint a vagyonelem értékének a tulajdonos és a jog jogosultja közötti megosztását szabályozza.
Az (1) bekezdés hatálya a vagyonelemet terhelő földhasználatra, haszonélvezetre, használat jogára – ideértve az üdülőhasználati jogot és a szállás időben megosztott használati jogát is –, vagyonkezelői jogra, üzembentartói jogra, továbbá ezek külföldi jog szerinti megfelelőire, valamint az építményi jogra terjed ki. A külföldi jog minősítésénél a jog rendeltetése és gazdasági tartalma irányadó. A (2) bekezdés az illetékekről szóló törvény 72. §-ának értékelési módszerét rendeli alkalmazni azzal, hogy az értékelés alapja nem az Itv. szerinti forgalmi érték, hiszen az nem áll feltétlenül az adóalany rendelkezésére. Ehelyett vagyonelemnek e törvény szerint megállapított számított értékéből kell kiindulni. Ebből kell az Itv. 72. §-a szerinti egy évi értéket meghatározni, s az így kapott értékkel folytatni az Itv. 72. §-a szerinti számításokat. Ez biztosítja, hogy a jog és a terhelt vagyonelem értékét azonos értékelési alapból kiindulva határozzák meg.
Az építményi jogra, annak speciális volta miatt sem az Itv., sem e törvény nem állapít meg speciális értékszámítási módot, így ilyen esetben a szokásos piaci értéket kell figyelembe venni. Az opciós és más hasonló jogokra a következő § eltérő, e jogok gazdasági sajátosságaihoz igazodó értékelési szabályokat állapít meg. Ha ugyanazon vagyonelemet több, az (1) bekezdésben felsorolt vagyoni értékű jog terheli, a jogokat külön-külön kell értékelni, együttes értékük azonban nem haladhatja meg
a vagyonelem terhek nélküli számított értékét. A tulajdonos a terheletlen számított értéknek a jogok értékével csökkentett részét, a jogosult pedig a jog számított értékét veszi figyelembe. Tekintettel az illetékszabályozás és a vagyonadó törvény közötti azon alapvető különbségre, hogy az illetékkiszabás során a számítás alapja a forgalmi érték, vagyonadó esetén pedig az ügyleti értékből kiindulva is meghatározható számított érték, s az ügyleti értékben már a legtöbb esetben megjelenik az ingatlanon fennálló vagyoni értékű jog értékcsökkentő hatása, a szabályozás meghatározza, hogy mely esetekben csökkenthető a tulajdonos adóalapja a vagyoni értékű jog számított értékével. Az egyik ilyen eset az, mikor olyan ügyleti érték áll rendelkezésre, mely a vagyoni értékű joggal nem terhelt ingatlan megszerzésére vonatkozik, s az ügylet megkötése után alapították a vagyoni értékű jogot, melynek értékét e § szerint kell meghatározni. Hasonló helyzet az, ha az ingatlan forgalmi értékét a vagyoni értékű jog alapítása előtt szakértő állapította meg, s az adóalany e szakértő érték indexált összegét kívánja felhasználni az adóalap megállapításához. De akkor is felmerülhet a vagyoni értékű jog számított értékével való adóalap-csökkentés, ha az adóalany a számított értéket nem az ügyleti értékből, hanem a NAV tömeges értékelési modelljének használatával nyert értékből kiindulva határozza meg. Ha viszont az ügylet megkötésekor már fennállt a vagyoni értékű jog, akkor a törvény vélelmezi, hogy a tulajdonos által fizetett vételár ennek érték-csökkentő hatását is tükrözte, így a vagyoni értékű jog számított értékével való adóalap-csökkentést ilyen esetben nem tesz lehetővé.
Forrás: a Pénzügyminisztérium által 2026. október 6-án társadalmi egyeztetésre bocsátott normaszöveg és indokolás. A szöveg a PDF-ből gépi úton kinyert, tördelése eltérhet; idézéshez az eredeti dokumentum az irányadó. Az indokolás szerint „Az előterjesztést a Kormány nem tárgyalta meg, ezért az nem tekinthető a Kormány álláspontjának.”