17. § – 6. A belföldi ingatlanértékelési módszerek alkalmazási sorrendje

Második rész – A vagyonelemek értékelése · VI. Fejezet – Az értékelés különös szabályai · 6. A belföldi ingatlanértékelési módszerek alkalmazási sorrendje · Megnyitás az interaktív olvasóban

17. §6. A belföldi ingatlanértékelési módszerek alkalmazási sorrendje

(1) Ha a tárgyév utolsó napját megelőző tizenkét hónapon belüli időpontra vonatkozó 15. § (1) bekezdés a) pontja szerinti korábbi ügyletben megállapított érték rendelkezésre áll, a belföldön fekvő ingatlan számított értékeként az ügyletben megállapított értéket kell alkalmazni feltéve, hogy az ügylet időpontja és a tárgyév utolsó napja között az ingatlan jogi, műszaki vagy használati állapotában az ingatlan értékét lényegesen befolyásoló változás nem következett be, ideértve különösen a jelentős felújítást. Ha ilyen változás következett be, az ingatlan számított értékét a 19. § (3) és (4) bekezdése alapján kell meghatározni.

(2) Ha az (1) bekezdés nem alkalmazható és rendelkezésre áll a 15. § (3)-(5) bekezdése szerint meghatározható indexált ügyleti érték, az ingatlan számított értékeként az indexált ügyleti értéket kell alkalmazni.

(3) Ha az ingatlan számított értéke az (1) vagy (2) bekezdés alapján nem állapítható meg, és az állami adó- és vámhatóság az ingatlanra az országos tömeges ingatlanértékelési modell alapján értéket határozott meg, az ingatlan számított értékeként ezt az értéket kell alkalmazni.

(4) A (2) vagy (3) bekezdéstől eltérően az adóalany az ingatlan számított értékeként a 19. § szerint megállapított forgalmi értéket alkalmazhatja. Az (1) bekezdés szerinti ügyleti értéktől eltérő szakértői érték kivételesen akkor alkalmazható, ha az értékelés hitelt érdemlően igazolja, hogy az ügylet sajátos körülményei vagy az ellenérték meghatározását az ingatlan forgalmi értékétől függetlenül befolyásoló egyedi tényezők miatt az ügyleti érték nem tükrözi az ingatlan tárgyév utolsó napján fennálló forgalmi értékét. Ha az ingatlan számított értéke az (1)–(3) bekezdés alapján nem állapítható meg, azt a 19. § szerint kell meghatározni.

(5) Ha a (4) bekezdés szerinti szakértői érték az (1) bekezdés szerinti ügyleti értéktől, a (2) bekezdés szerinti indexált ügyleti értéktől vagy a (3) bekezdés szerinti, az állami adó- és vámhatóság által meghatározott értéktől több mint húsz százalékkal eltér, az értékbecslésnek részletesen be kell mutatnia az eltérés okait, valamint az azt alátámasztó, az ügylethez vagy az ingatlanhoz kapcsolódó egyedi körülményeket és értékképző tényezőket. A szakértői érték alkalmazhatóságát önmagában nem zárja ki, hogy az az (1)–(3) bekezdés szerint meghatározható értéktől több mint húsz százalékkal eltér.

(6) A 15. § (3) bekezdése és a 19. § (5) bekezdése alapján indexált értéket az állami adó- és vámhatóság honlapján működtetett, a 2. melléklet vagy a 15. § (5) bekezdés szerinti számítást elvégző kalkulátor alkalmazásával kell meghatározni.

Indokolás – 17. §-hoz

A rendelkezés meghatározza a belföldi ingatlanok értékelési módszereinek alkalmazási sorrendjét. Elsődlegesen a megfelelő friss ügyleti értéket, ennek hiányában az indexált ügyleti értéket, majd az állami adó- és vámhatóság tömeges ingatlanértékelési modellje alapján meghatározott értéket kell alkalmazni. Az (1)–(3) bekezdés szerinti sorrend kizárja, hogy az adóalany e három értékelési alap közül szabadon válassza ki a számára legkedvezőbbet.

A szakértői érték az indexált ügyleti érték vagy a tömeges értékelési modell szerinti érték helyett, továbbá kisegítő módszerként alkalmazható. A friss ügyleti értéktől kizárólag kivételesen lehet eltérni, ha az értékbecslés igazolja, hogy az ügylet sajátos körülményei miatt az ellenérték nem tükrözi az ingatlan tárgyév végi forgalmi értékét.

Húsz százalékot meghaladó eltérés esetén az értékbecslést fokozott indokolási kötelezettség terheli. A küszöb nem az eltérés megengedett felső határa, hanem az eltérés szakmai okainak és az azt alátámasztó egyedi értékképző tényezőknek a részletes bemutatását követeli meg.

Közérthetően a tudástárban

Ingatlanok értékelése · A lényeg három percben · Mi számít bele a vagyonba? · Esettanulmányok számokkal · Mit érdemes most átgondolni? · Gyakori kérdések

Forrás: a Pénzügyminisztérium által 2026. október 6-án társadalmi egyeztetésre bocsátott normaszöveg és indokolás. A szöveg a PDF-ből gépi úton kinyert, tördelése eltérhet; idézéshez az eredeti dokumentum az irányadó. Az indokolás szerint „Az előterjesztést a Kormány nem tárgyalta meg, ezért az nem tekinthető a Kormány álláspontjának.”

Fontos: az oldal egy még el nem fogadott törvénytervezetet ismertet; a parlamenti tárgyalás során a küszöbök, a kulcsok, a határidők és az értékelési szabályok változhatnak. Általános tájékoztatás, nem minősül adó- vagy jogi tanácsadásnak, és nem helyettesíti az egyedi helyzet szakértői vizsgálatát.