Az ingatlanoknál a tervezet kötött sorrendet ír elő, hogy az adóalany ne válogathasson a számára legkedvezőbb módszer után T 17. § I 17. §-hoz. A kötöttség a három „alapértékre” (friss ügyleti érték, indexált érték, NAV-érték) vonatkozik; a független értékbecslő által megállapított forgalmi értéket az adóalany az indexált vagy a NAV-érték helyett választhatja, a friss ügyleti ártól viszont csak kivételesen térhet el T 17. § (4). A sorrend a belföldi ingatlanokra vonatkozik; a külföldiekre külön szabály van.
Mi számít „ügyleti értéknek”?
- Vétel esetén a független felek közötti szerződésben szereplő vételár – kivéve, ha a NAV az illetékkiszabásnál ettől eltérő forgalmi értéket állapított meg; ilyenkor az illetékkiszabási érték számít T 15. § (2) a)–b).
- Ajándékozás, öröklés esetén az illetékkiszabásban, ennek hiányában a hagyatéki eljárásban (adó- és értékbizonyítványban) megállapított érték T 15. § (2) c).
- Ha bírósági ítélet állapított meg forgalmi értéket, az irányadó T 15. § (2) d).
A 12 hónapon belüli ügyleti érték indexálás nélkül alkalmazandó; a 12 hónapnál régebbi (de legfeljebb 10 éves) csak indexálva. Mindkét esetben feltétel, hogy az ügylet óta ne történt legyen az értéket lényegesen befolyásoló változás – például jelentős felújítás, azaz az ügyleti érték 20 %-át elérő költségű felújítás; ha történt, értékbecslés szükséges T 17. § (1) T 15. § (3) T 2. § 19.. Tíz évnél régebbi vételár semmilyen formában nem használható I 15. §-hoz.
Egy budapesti lakást 2021 tavaszán 80 M Ft-ért vettek. 2026 végén a 12 hónapos szabály már nem alkalmazható, az ügylet viszont 10 éven belüli, ezért az indexált érték számít: 80 M Ft × (a 2026 végéig közzétett legutolsó budapesti MNB-lakásárindex ÷ a 2021. II. negyedévi index) 2. melléklet 1.2., 2.3., 2.5.. Ha az index időközben, mondjuk, 1,6-szeresére nőtt, a számított érték 128 M Ft, ezer forintra kerekítve T 15. § (7). A számítást kötelezően a NAV kalkulátorával kell elvégezni, és az alapadatokat az elévülésig meg kell őrizni T 17. § (6) T 15. § (6).
A NAV tömeges értékelési modellje
A NAV egy statisztikai modellt működtetne, amely az illetékkiszabási ügyletek, az ingatlan-nyilvántartás és az ingatlanok térbeli, műszaki jellemzői alapján határoz meg értéket – elsősorban lakásokra és felépítmény nélküli mezőgazdasági ingatlanokra T 2. § 30. T 18. §. A modell működési elveit, adatforrásait és módszerét a NAV a honlapján közzéteszi T 18. § (2). Az indokolás szerint aki a NAV modelljéből valós adatok alapján kinyert értéket alkalmazza, annak terhére a NAV utóbb eltérő forgalmi értéket és adóhiányt nem állapíthat meg I 27. §-hoz.
Független értékbecslő – ki lehet, és mi a védelem?
Belföldi, nem termőföld ingatlant az igazságügyi szakértői névjegyzékben szereplő ingatlanforgalmi szakértő vagy a NAV e célra vezetett nyilvántartásában szereplő, legalább 5 év gyakorlattal rendelkező ingatlanvagyon-értékelő értékelhet; termőföldet csak termőföld-értékbecslő igazságügyi szakértő; külföldi ingatlant az ottani jog szerint jogosult értékelő T 19. § (1)–(2). Az értékelő független kell legyen az adóalanytól (vagyonkezelésnél a vagyonrendelőtől, kedvezményezettől is). A szakértőt a NAV törli a nyilvántartásából, ha egy éven belül legalább három végleges döntés állapítja meg, hogy a valós forgalmi érték 70 %-át el nem érő értéket adott T 19. § (10).
Ha az adóalany a 19. § szerinti forgalmi értéket alkalmazza, és a NAV ellenőrzésen magasabb értéket állapít meg, az ebből eredő adóhiány után adóbírság és késedelmi pótlék nem szabható ki, feltéve, hogy az értékbecslés megfelelt a törvény tartalmi és módszertani követelményeinek, és az adóalany minden ismert adatot valósághűen átadott az értékelőnek T 27. § (2). Az adókülönbözetet magát azonban ilyenkor is meg kell fizetni T 27. § (3). Ez a védelem – ahogy a 7. fejezetben jeleztük – csak az ingatlanértékelésre vonatkozik.
Külföldi ingatlan
A külföldön fekvő ingatlan kiinduló értéke a szerzéskori vételár (vagy ingyenes szerzésnél, illetve eltérő hatósági érték esetén a külföldi hatóság által megállapított érték), növelve az azóta végzett értéknövelő beruházások számlával igazolt bekerülési értékével T 16. § (1). Minden további évben az előző évi értéket az adóalany választása szerint 3 %-kal kell növelni, vagy az adott ország hivatalos ingatlanárindexének változásával kell módosítani (ez csökkenés is lehet) – a módszer évente szabadon választható T 16. § (2) I 16. §-hoz. Ha szerzéskori érték nem áll rendelkezésre, a külföldi adózási/kataszteri érték, végső soron független értékbecslés alkalmazandó; ha az ingatlan állapota romlott, az adóalany értékbecsléssel alacsonyabb értéket is igazolhat T 16. § (3)–(5).
Egy belföldi illetőségű magánszemély 2020-ban 400 000 euróért vett egy nyaralót Ausztriában, és 2023-ban 50 000 euróért korszerűsítette. A 2026. végi számított érték a 3 %-os módszerrel: 400 000 × 1,036 ≈ 477 600 € + 50 000 € (a beruházás, a 2023-as értékhez hozzáadva és azóta szintén növelve, kerekítve ≈ 54 600 €) → nagyságrendileg 532 000 €, az MNB 2026. december 31-i árfolyamán forintra átszámítva T 11. §. Ha az osztrák hivatalos árindex ennél kevesebbet mutatott, az adóalany azt is választhatja.
A vagyonadó-kalkulátor ezeket a szabályokat vagyonelemenként alkalmazza, tételes levezetéssel. Gyors előszűréshez használja az érintettség-vizsgálatot.