15. § – 4. A belföldi ingatlanok értékelése

Második rész – A vagyonelemek értékelése · VI. Fejezet – Az értékelés különös szabályai · 4. A belföldi ingatlanok értékelése · Megnyitás az interaktív olvasóban

15. §4. A belföldi ingatlanok értékelése

(1) Belföldön fekvő ingatlan számított értékét – a 17. §-ban meghatározott sorrend szerint – az alábbi értékek valamelyikének alkalmazásával kell meghatározni:

a) az ingatlannal kapcsolatos, a tárgyév utolsó napját megelőző tizenkét hónapon belül történt létrejött ügyletben megállapított érték (a továbbiakban: ügyleti érték);

b) az ingatlannal kapcsolatos, a tárgyév utolsó napját legfeljebb tíz évvel megelőzően létrejött ügyletben megállapított érték (a továbbiakban: indexált érték)

c) ha az állami adó- és vámhatóság az adott ingatlanra az országos tömeges ingatlanértékelési modell alkalmazásával értéket határoz meg, az állami adó- és vámhatóság által meghatározott érték;

d) a 19. § szerint megállapított forgalmi érték.

(2) Az (1) bekezdés a) pontja alkalmazásában ügyleti értéknek minősül

a) visszterhes szerzés esetén az ingatlan független személyek közötti átruházásáról szóló szerződésben meghatározott ellenérték, kivéve, ha az állami adó- és vámhatóság végleges határozata a felek által kikötött ügyleti értéktől eltérő forgalmi értéket állapított meg az ügylethez kapcsolódó visszterhes vagyonátruházási illeték kiszabása során,

b) az illetékkiszabási eljárásban az állami adó- és vámhatóság által megállapított forgalmi érték,

c) ingyenes szerzés esetén, ha a b) pont szerinti értéket nem állapították meg, a hagyatéki eljárásban figyelembe vett, az adó- és értékbizonyítványban vagy más hatósági okiratban megállapított érték,

d) a bíróság ítéletében megállapított forgalmi érték, ha az az a)–c) pontban foglaltaktól eltérő.

(3) Ha az (1) bekezdés a) pontja szerinti ügylet a tárgyév utolsó napját több mint tizenkét hónappal, de legfeljebb tíz évvel megelőzően történt, az indexált érték akkor alkalmazható, ha az ügylet időpontja és a tárgyév utolsó napja között az ingatlan jogi, műszaki vagy használati állapotában az ingatlan értékét lényegesen befolyásoló változás nem következett be, ideértve különösen a jelentős felújítást.

(4) Az (1) bekezdés b) pont szerinti indexált értéket – az ingatlan típusától függően – a 2. számú melléklet vagy az (5) bekezdés szerint kell megállapítani.

(5) Lakásnak vagy termőföldnek nem minősülő ingatlan esetében az (1) bekezdés b) pontja szerinti indexált érték az ügyleti értéknek az ügylet évét követő naptári évtől a tárgyév utolsó napjáig terjedő időszakra a Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján meghatározott, az adott ingatlantípusra alkalmazható árindex változásával módosított összege.

(6) Az adóalany az indexálás alapjául szolgáló ügyleti értéket és annak időpontját, az alkalmazott ármutatókat, valamint az indexálás számítását az adó megállapításához való jog elévüléséig megőrzi.

(7) Az indexált ügyleti értéket ezer forintra kerekítve kell meghatározni.

Indokolás – 15. §-hoz

A rendelkezés meghatározza a belföldi ingatlan értékelési alapjait: az ügyleti értéket, a NAV által a tömeges ingatlanértékelési modellel meghatározott értéket és a független ingatlanvagyon-értékelő által megállapított forgalmi értéket. Ezeket a 16. § szerinti sorrendben kell alkalmazni. Ügyleti értéknek a 12 hónapnál nem régebbi visszterhes szerzésnél a független felek szerződésében meghatározott ellenérték tekinthető, feltéve, hogy a NAV az ügylethez kapcsolódó illetékkiszabás során a szerződésben rögzített vételértól eltérő forgalmi értéket nem állapított meg. Ez esetben, vagy tíz évnél nem régebbi ingyenes szerzésnél a NAV által az illetékkiszabási eljárásban, ennek hiányában a hagyatéki eljárásban megállapított hatósági érték lesz az ügyleti érték. Ha pedig rendelkezésre áll bírói ítéletben rögzített forgalmi érték, azt kell irányadónak tekinteni összhangban az illetékekről szóló törvény azon rendelkezésével is, melynek értelmében a bíróság által megállapított forgalmi az állami adóhatóság nem bírálhatja felül. Előfordulhat olyan eset, amikor az adóalany illetékügyében már született végleges illetékkiszabó határozat, s az adóalany a (2) bekezdés b) pontja szerinti határozat, mely ellen az adóalany az Air. 130. §-a szerinti közigazgatási pert indított, mely az adóbevallás benyújtásakor még nem zárult le. Ilyen esetben a (2) bekezdés d) pontja szerinti

ítélet nem áll rendelkezésre, így a végleges adóhatósági határozatban rögzített forgalmi értéket kell ügyleti értéknek tekinteni. Ugyanakkor, ha a pert lezáró jogerős ítélet, vagy az abban elrendelt új eljárásban az állami adóhatóság a bevallás benyújtásakor rendelkezésre álló értéktől eltérő forgalmi értéket állapít meg, annak vagyonadóalapra gyakorolt hatását az adóalany önellenőrzéssel helyesbítheti.

A tizenkét hónapon belüli időpontra vonatkozó ügyleti érték indexálás nélkül alkalmazható, ha az ingatlan értékét lényegesen befolyásoló változás nem történt. Ilyen változás lehet különösen a jelentős felújítás, korszerűsítés, bővítés, átalakítás vagy rendeltetésváltozás; a szokásos karbantartás nem tartozik ide. Lényeges változás esetén a számított értéket a NAV-modell vagy független ingatlanvagyon-értékelő által megállapított forgalmi érték alapján kell meghatározni.

Fontos hangsúlyozni, hogy a szabályozás a 12 hónapos, illetve 10 éves időintervallum kezdő időpontjaként az ügylet létrejöttére utal az (1) bekezdés a) pontban. Az ügyleti érték időpontjának egységes kezelése érdekében a szabályozás, erre a rendelkezésre utal a későbbiekben is. Így az azonos helyzetben lévő adózókat mindig azonosan kezeli a szabályozás, vagyis függetlenül attól, hogy a (w) bekezdés a)-d) pontjaiban rögzített értékmegállapítás mikor született, az ügyleti érték alkalmazhatóságát mindig az ügylet létrejöttéhez viszonyítva kell vizsgálni.

A tizenkét hónapnál régebbi, de tíz évnél nem korábbi ügyleti érték csak a 2. melléklet vagy az (5) bekezdés szerint indexálva alkalmazható. Tekintettel arra, hogy a 2. melléklet szerinti indexálás kizárólag a lakás és a termőföld esetében alkalmazható, egyéb ingatlanoknál – ideértve a lakással egybeépült, nem lakásfunkciójú önálló ingatlanrészeket is – az (5) bekezdés szerinti indexálási szabály irányadó. Ezen ingatlanok esetében az indexált értéket az ügyleti értéknek a Központi Statisztikai Hivatal adatai alapján meghatározott, az adott ingatlantípusra alkalmazható árindex változásával történő módosításával kell meghatározni.

Mivel tíz évnél régebbi ügyletben rögzített ár, nem tekinthető ügyleti értéknek az (1) bekezdés a) pontja értelmében, az ilyen szerződéses érték szintén nem vehető figyelembe indexálva sem.

Közérthetően a tudástárban

Ingatlanok értékelése · Mi számít bele a vagyonba? · Esettanulmányok számokkal · Mit érdemes most átgondolni? · Gyakori kérdések

Forrás: a Pénzügyminisztérium által 2026. október 6-án társadalmi egyeztetésre bocsátott normaszöveg és indokolás. A szöveg a PDF-ből gépi úton kinyert, tördelése eltérhet; idézéshez az eredeti dokumentum az irányadó. Az indokolás szerint „Az előterjesztést a Kormány nem tárgyalta meg, ezért az nem tekinthető a Kormány álláspontjának.”

Fontos: az oldal egy még el nem fogadott törvénytervezetet ismertet; a parlamenti tárgyalás során a küszöbök, a kulcsok, a határidők és az értékelési szabályok változhatnak. Általános tájékoztatás, nem minősül adó- vagy jogi tanácsadásnak, és nem helyettesíti az egyedi helyzet szakértői vizsgálatát.