2. melléklet

A belföldön fekvő ingatlan korábbi ügyleti és szakértői értékének indexálási szabályai
Mellékletek · Megnyitás az interaktív olvasóban

mellékletA belföldön fekvő ingatlan korábbi ügyleti és szakértői értékének indexálási szabályai
Az indexált ügyleti érték meghatározása
1. A törvény 15. § (3) bekezdése és 19. § (5) bekezdése szerinti esetben az indexálás alapjául szolgáló értéket az e mellékletben az adott ingatlanfajtára meghatározott ármutató változásával kell módosítani.
2. Az indexált ügyleti értéket a következő képlet alapján kell meghatározni: IÉ = ÜÉ × (ZÁ / ÜÁ) ahol
a) IÉ: az indexált ügyleti érték;
b) ÜÉ: az ügyletben megállapított érték;
c) ZÁ: az adott ingatlanfajtára alkalmazandó záró ármutató;
d) ÜÁ: az adott ingatlanfajtára alkalmazandó ügyleti ármutató.
3. E melléklet alapján
a) lakás esetén a 2.1. pont szerinti MNB-lakásárindex,
b) termőföld esetén a 3.1. pont szerinti KSH-termőföldár-adat alkalmazható.
4. Lakásnak vagy termőföldnek nem minősülő ingatlan korábbi ügyleti értéke e melléklet alapján nem indexálható.
5. A 19. § (5) bekezdése szerinti szakértői érték indexálása során e melléklet ügyleti értékre és az ügylet időpontjára vonatkozó rendelkezéseit azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy ügyleti érték alatt a szakértő által megállapított forgalmi értéket, az ügylet időpontja alatt az értékelés fordulónapját kell érteni.
Lakás indexálása
1. E melléklet alkalmazásában MNB-lakásárindex a Magyar Nemzeti Bank által közzétett, a lakásállomány minőségi összetételének változásától megtisztított nominális lakásárindex.
2. Lakás esetén záró ármutatóként a tárgyév utolsó napjáig közzétett legutolsó, a 2.3. pont szerint alkalmazandó MNB-lakásárindexet kell figyelembe venni. Az ezt követően közzétett vagy módosított lakásárindex az adott tárgyévre megállapított indexált ügyleti értéket nem érinti.
3. Az indexálás során
a) Budapesten fekvő lakás esetén a Budapestre vonatkozó MNB-lakásárindexet,
b) városban fekvő lakás esetén az ingatlan fekvése szerinti vármegyét magában foglaló, a Magyar Nemzeti Bank által közzétett regionális városi MNB-lakásárindexet,
c) községben vagy nagyközségben fekvő lakóingatlan esetén a községekre vonatkozó MNB-lakásárindexet kell alkalmazni.
4. Ha a 2.3. pont szerint alkalmazandó lakásárindex az ügyleti vagy a záró időszakra nem áll rendelkezésre, mindkét időszak tekintetében az országos nominális MNB-lakásárindexet kell alkalmazni.
5. Ügyleti ármutatóként az ügylet időpontját magában foglaló naptári negyedévre vonatkozó, a tárgyév utolsó napjáig közzétett MNB-lakásárindexet kell alkalmazni.
6. Ha az ügylet naptári negyedéve nem, csak az ügylet éve állapítható meg, ügyleti ármutatóként az adott év négy negyedévére közzétett MNB-lakásárindex számtani átlagát kell alkalmazni.
7. Ha az ügylet éve nem állapítható meg, vagy az indexáláshoz szükséges MNB-lakásárindex a 2.4. pont alkalmazását követően sem áll rendelkezésre, az ügyleti érték nem indexálható.
Termőföld indexálása
1. E melléklet alkalmazásában KSH-termőföldár-adat a Központi Statisztikai Hivatal által hivatalosan közzétett, a termőföld országos, művelési áganként meghatározott, hektáronkénti éves átlagárát kifejező statisztikai adat.
2. A termőföld ügyletben megállapított értéke e pont alapján kizárólag akkor indexálható, ha a termőföld a tárgyév utolsó napján az ingatlan-nyilvántartásban szántó, rét, legelő, szőlő, gyümölcsös vagy erdő művelési ágban van nyilvántartva. A rét, valamint a legelő művelési ág esetében a gyepre vonatkozó KSH-termőföldár-adatot kell alkalmazni.
3. Termőföld esetén záró ármutatóként a tárgyév utolsó napjáig közzétett, a legutolsó naptári évre vonatkozó, a 3.2. pont szerint alkalmazandó KSH-termőföldár-adatot kell alkalmazni.
4. Ügyleti ármutatóként az ügylet naptári évére vonatkozó, a tárgyév utolsó napjáig közzétett, a 3.2. pont szerint alkalmazandó KSH-termőföldár-adatot kell alkalmazni.
5. Ha a 3.2. pont szerint alkalmazandó KSH-termőföldár-adat az ügylet naptári évére vagy a 3.3. pont szerinti naptári évre a tárgyév utolsó napjáig nem áll rendelkezésre, az ügyletben megállapított érték e melléklet alapján nem indexálható. A tárgyév utolsó napját követően közzétett vagy módosított KSH-termőföldár-adat az adott tárgyévre megállapított indexált ügyleti értéket nem érinti.
6. Ha az ügylet időpontja és a tárgyév utolsó napja között a termőföld ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett művelési ága megváltozott, az ügyletben megállapított érték e melléklet alapján nem indexálható.

Indokolás – 2. melléklethez

A melléklet a tizenkét hónapnál régebbi ügyleti érték, valamint a szakértő által megállapított forgalmi érték aktualizálásának szabályait határozza meg. Az indexált érték a kiinduló időponthoz és a tárgyévhez tartozó ármutató arányával követi az adott ingatlanfajta árszínvonalának változását. Indexálásra kizárólag lakás és termőföld esetében kerülhet sor, mivel ezekre áll rendelkezésre megfelelően hosszú, rendszeresen közzétett és módszertanilag egységes hivatalos adatsor. Más ingatlanfajták esetében ilyen ármutató hiányában a korábbi ügyleti vagy szakértői érték nem indexálható.

Lakás esetében a lakásállomány minőségi összetételének változásától megtisztított nominális MNB-lakásárindexet kell alkalmazni. A szabályozás az ingatlan fekvéséhez igazodó, rendelkezésre álló legrészletesebb területi indexből indul ki, ennek hiányában pedig az országos index alkalmazását írja elő. A kiinduló ármutatót főszabály szerint az ügylet, illetve a szakértői értékelés időpontját magában foglaló naptári negyedév, a záró ármutatót pedig a tárgyév utolsó napjáig közzétett legutolsó adat alapján kell meghatározni. A közzétételi határnap rögzítése biztosítja, hogy a későbbi adatközlés vagy adatmódosítás a már meghatározott értéket ne változtassa meg.

Termőföld esetében a Központi Statisztikai Hivatal által közzétett, országos, művelési ágankénti hektáronkénti éves átlagár alkalmazható. Az indexálás a megfelelő hivatalos adatsorral rendelkező művelési ágakra korlátozódik; rét és legelő esetében a gyepre vonatkozó adat irányadó. A művelési ág időközi megváltozása kizárja az indexálást, mert ebben az esetben a kiinduló és a záró ármutató nem azonos ingatlanfajtára vonatkozna. A tárgyév utolsó napjáig rendelkezésre nem álló, illetve ezt követően közzétett vagy módosított adat nem vehető figyelembe.

A melléklet végül az indexálás alapjául szolgáló adatok és számítás megőrzését, valamint az indexált érték egységes kerekítését írja elő. E szabályok az érték meghatározásának ellenőrizhetőségét és az egységes jogalkalmazást szolgálják.

Közérthetően a tudástárban

Ingatlanok értékelése · Esettanulmányok számokkal · Gyakori kérdések

Forrás: a Pénzügyminisztérium által 2026. október 6-án társadalmi egyeztetésre bocsátott normaszöveg és indokolás. A szöveg a PDF-ből gépi úton kinyert, tördelése eltérhet; idézéshez az eredeti dokumentum az irányadó. Az indokolás szerint „Az előterjesztést a Kormány nem tárgyalta meg, ezért az nem tekinthető a Kormány álláspontjának.”

Fontos: az oldal egy még el nem fogadott törvénytervezetet ismertet; a parlamenti tárgyalás során a küszöbök, a kulcsok, a határidők és az értékelési szabályok változhatnak. Általános tájékoztatás, nem minősül adó- vagy jogi tanácsadásnak, és nem helyettesíti az egyedi helyzet szakértői vizsgálatát.